Droit immobilier et promotion immobilière
Du montage de l’opération à la livraison, sécuriser chaque étape de la vie d’un immeuble.
Un patrimoine à protéger, des règles à maîtriser
L’immobilier concentre les enjeux patrimoniaux les plus lourds de la vie des particuliers comme des entreprises. Louer un logement ou un local commercial, acquérir un bien, faire construire, gérer une copropriété, vendre : chacun de ces actes obéit à un corps de règles propre, d’ordre public pour l’essentiel, dont la méconnaissance se paie souvent plusieurs années après la signature.
Le cadre juridique ne cesse de s’épaissir. La loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, le statut des baux commerciaux des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, profondément remaniée par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et l’ordonnance du 30 octobre 2019, la responsabilité des constructeurs des articles 1792 et suivants du Code civil, l’obligation d’information du vendeur et la garantie des vices cachés : autant de régimes qui s’entrecroisent et que la troisième chambre civile de la Cour de cassation affine en permanence. S’y ajoutent les exigences de performance énergétique issues de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui conditionnent désormais la mise en location comme la valorisation des biens.
À ces enjeux patrimoniaux s’ajoutent ceux de l’opérateur. Monter une opération de promotion, la financer, la commercialiser en l’état futur d’achèvement puis la livrer suppose d’articuler le droit des contrats, le droit de la construction et le droit de l’urbanisme, dans un calendrier contraint et sous des engagements financiers pris très en amont. Mon intervention couvre ce cycle complet, en lien avec ma pratique de l’urbanisme pour tout ce qui touche aux autorisations et à leur défense.
Mon activité en la matière repose sur une conviction : un acte bien rédigé et une situation correctement qualifiée en amont épargnent, dans la majorité des cas, un contentieux long et coûteux. Lorsque le litige est inévitable, il se gagne par la maîtrise des textes, des délais et de la preuve. Ma pratique du droit de l’urbanisme apporte à cette matière un regard complémentaire, précieux dès qu’un bien est acquis pour être transformé, divisé ou construit.
Mes domaines d'intervention
Baux d’habitation
Rédaction et relecture des baux soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : location vide, location meublée, bail mobilité, colocation. Conseil sur la fixation, la révision et l’encadrement du loyer, les charges récupérables, le dépôt de garantie, l’état des lieux et la répartition des réparations. Sécurisation des congés délivrés par le bailleur (congé pour vendre, pour reprise ou pour motif légitime et sérieux, article 15 de la loi) et des congés du locataire. Traitement des impayés, mise en œuvre de la clause résolutoire (article 24) et conduite de la procédure de résiliation et d’expulsion devant le juge des contentieux de la protection. Accompagnement des bailleurs dans l’application du calendrier d’interdiction de location des logements les plus énergivores issu de la loi Climat et Résilience.
Baux commerciaux
Négociation et rédaction des baux commerciaux, professionnels et dérogatoires : destination des lieux, clause de loyer, répartition des charges, impôts et travaux conforme aux exigences de la loi Pinel du 18 juin 2014 (articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce), garanties, cession et sous-location. Révision triennale et indexation du loyer, renouvellement et fixation du loyer du bail renouvelé (articles L. 145-33 et L. 145-34), déplafonnement. Refus de renouvellement, évaluation et contestation de l’indemnité d’éviction (article L. 145-14), droit de repentir. Déspécialisation, cession du droit au bail et du fonds de commerce. Contentieux de la clause résolutoire (article L. 145-41) et procédure devant le juge des loyers commerciaux.
Copropriété
Assistance des copropriétaires, des conseils syndicaux et des syndics dans l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. Préparation et sécurisation des assemblées générales (convocation, ordre du jour, règles de majorité des articles 24, 25 et 26), contestation des décisions dans le délai de deux mois de l’article 42. Interprétation et modification du règlement de copropriété, qualification des parties communes et privatives, clauses réputées non écrites. Travaux affectant les parties communes, plan pluriannuel de travaux et rénovation énergétique de l’immeuble. Répartition et recouvrement des charges (articles 10 et 19-2), responsabilité du syndic, litiges entre copropriétaires et troubles de jouissance au sein de l’immeuble.
Construction
Conseil et contentieux pour les maîtres d’ouvrage, particuliers ou professionnels, à chaque étape du chantier. Relecture et négociation des contrats de construction de maison individuelle (articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation), des marchés de travaux privés et des contrats de maîtrise d’œuvre. Assistance à la réception des travaux et à la formulation des réserves (article 1792-6 du Code civil). Mise en œuvre des garanties légales : parfait achèvement, bon fonctionnement (article 1792-3), garantie décennale (articles 1792 et 1792-4-1), responsabilité de droit commun pour les dommages intermédiaires. Déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage (article L. 242-1 du Code des assurances), référé-expertise, suivi des opérations d’expertise judiciaire, abandon de chantier, retards et pénalités.
Acquisition et vente
Sécurisation de l’opération dès l’avant-contrat : promesse unilatérale ou synallagmatique de vente, conditions suspensives (prêt, permis de construire, purge des droits de préemption), indemnité d’immobilisation et clause pénale, délai de rétractation de l’acquéreur (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Audit juridique du bien avant engagement, en particulier au regard du droit de l’urbanisme : constructibilité, régularité des constructions existantes, servitudes, purge des recours contre les autorisations attachées au bien. Obligation d’information du vendeur, diagnostics techniques, superficie Carrez. Défense de l’acquéreur ou du vendeur après la vente : garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du Code civil), défaut de délivrance conforme, réticence dolosive, vente en l’état futur d’achèvement et défauts de conformité à la livraison.
Montage de l’opération de promotion
Structuration juridique de l’opération en amont : choix du véhicule, en particulier la société civile de construction vente des articles L. 211-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, pacte d’associés, contrat de promotion immobilière des articles 1831-1 et suivants du Code civil et L. 221-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Rédaction et négociation des promesses de vente sous conditions suspensives d’obtention et de purge de l’autorisation, articulation des délais de réalisation avec le calendrier de l’opération, indemnité d’immobilisation et clause pénale. Sécurisation de la maîtrise foncière : servitudes, division du terrain d’assiette, régularité des constructions existantes, droits de préemption. Négociation des contributions d’urbanisme et des conventions de projet urbain partenarial avec la collectivité. L’analyse de constructibilité, l’obtention des autorisations et leur défense contentieuse relèvent du pôle urbanisme du cabinet.
Vente en l’état futur d’achèvement et livraison
Rédaction et relecture des contrats préliminaires de réservation et des actes de vente en l’état futur d’achèvement, régis par les articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Garantie financière d’achèvement de l’article R. 261-21, échelonnement des appels de fonds de l’article R. 261-14, notice descriptive et tolérances contractuelles. Retard de livraison et pénalités, réserves formulées à la livraison, action en défaut de conformité apparente dans le délai d’un mois de l’article 1642-1 du Code civil. Mise en jeu contre le vendeur des garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale des articles 1792 et suivants du Code civil. Gestion des rapports entre le promoteur, les entreprises intervenues sur le chantier et les acquéreurs, en phase amiable comme au stade du contentieux.
Contentieux immobilier
Représentation devant le tribunal judiciaire, le juge des contentieux de la protection, le juge des loyers commerciaux et la cour d’appel, en demande comme en défense. Procédures de référé (expertise sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, provision, mesures conservatoires) et procédures au fond. Recouvrement des loyers et des charges, résiliation et expulsion. Litiges entre voisins : troubles anormaux de voisinage (article 1253 du Code civil), servitudes, bornage, mitoyenneté, empiètement. Phase amiable préalable, aujourd’hui obligatoire pour de nombreux litiges de voisinage (article 750-1 du Code de procédure civile) : mise en demeure, conciliation, médiation, négociation d’un protocole transactionnel. Articulation avec le contentieux administratif lorsque le litige met en cause une autorisation d’urbanisme.
Pour qui
J'accompagne :
Les particuliers propriétaires, bailleurs, locataires ou acquéreurs, pour la rédaction et la sécurisation de leurs actes comme pour la défense de leurs droits lorsqu’un litige survient.
Les copropriétaires, conseils syndicaux et syndics dans la gestion juridique de l’immeuble, la préparation et la contestation des assemblées générales et le recouvrement des charges.
Les investisseurs, sociétés civiles immobilières, foncières et bailleurs professionnels pour la rédaction de leurs baux d’habitation et commerciaux, la gestion juridique de leur parc et leurs contentieux locatifs.
Les promoteurs immobiliers et les sociétés civiles de construction vente, pour le montage de leurs opérations, la rédaction de leurs actes de vente en l’état futur d’achèvement et le traitement des difficultés de livraison.
Les aménageurs, lotisseurs et bailleurs sociaux, dans la structuration contractuelle de leurs opérations d’ensemble.
Les maîtres d’ouvrage et les professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, administrateurs de biens, marchands de biens) confrontés à un désordre de construction, à un litige de chantier ou à une opération d’acquisition complexe.
FAQs
Questions fréquentes.
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La procédure suit un enchaînement précis. Un commandement de payer visant la clause résolutoire est d’abord signifié au locataire par commissaire de justice, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Si la dette n’est pas réglée dans le délai de six semaines fixé par la loi du 27 juillet 2023, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner le locataire au paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation. Le juge peut toutefois accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause. Après le jugement, un commandement de quitter les lieux ouvre un délai de deux mois (article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution), l’expulsion demeurant impossible pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Anticiper chaque étape et constituer un dossier complet dès le premier impayé permet de gagner plusieurs mois.
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En principe, oui. Le locataire commerçant qui remplit les conditions du statut bénéficie d’un droit au renouvellement. Le bailleur qui le lui refuse doit, sauf motif grave et légitime ou reprise dans les cas prévus par la loi, lui verser une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L. 145-14 du Code de commerce). Cette indemnité comprend notamment la valeur du fonds de commerce ou, si le fonds n’est pas perdu, la valeur du droit au bail, augmentée des frais de déménagement, de réinstallation et du trouble commercial. Le locataire ne peut être contraint de quitter les lieux avant d’avoir perçu l’indemnité (article L. 145-28) et le bailleur conserve, dans certaines limites, un droit de repentir lui permettant de revenir sur son refus (article L. 145-58). Attention aux délais : les actions relatives au statut se prescrivent par deux ans (article L. 145-60).
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Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic, à peine de déchéance (article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965). L’action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, contre le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, et requiert le ministère d’avocat. Les moyens les plus fréquents tiennent à l’irrégularité de la convocation (délai de vingt-un jours, ordre du jour incomplet, pièces non jointes), au non-respect des règles de majorité, à l’adoption d’une résolution étrangère à l’ordre du jour ou à l’abus de majorité. La décision annulée est réputée n’avoir jamais été prise. Le copropriétaire qui a voté en faveur d’une résolution ne peut, en revanche, la contester ensuite.
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Tout dépend de la nature du désordre et du temps écoulé depuis la réception, qui constitue le point de départ de toutes les garanties. Les désordres signalés à la réception ou dans l’année qui suit relèvent de la garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil). Les éléments d’équipement dissociables sont couverts pendant deux ans par la garantie de bon fonctionnement (article 1792-3). Les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination engagent la responsabilité décennale des constructeurs, présumée et sans faute à prouver (articles 1792 et 1792-4-1). Les autres désordres relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun et supposent la démonstration d’une faute. Lorsqu’une assurance dommages-ouvrage a été souscrite, la déclaration de sinistre déclenche un préfinancement rapide des travaux (article L. 242-1 du Code des assurances). Dans tous les cas, il faut faire constater les désordres avant toute réparation et interrompre les délais, le cas échéant par une assignation en référé-expertise.
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L’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation dispose d’un délai de rétractation de dix jours, qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ou de sa remise en main propre (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Aucun motif n’est exigé et les sommes versées lui sont restituées dans un délai de vingt-un jours. Le vendeur, lui, ne bénéficie d’aucun droit de rétractation. Passé ce délai, l’acquéreur ne peut se dégager que par la défaillance d’une condition suspensive, au premier rang desquelles l’obtention du prêt, dont la durée de validité ne peut être inférieure à un mois (article L. 313-41 du Code de la consommation). Un refus de signer l’acte authentique en dehors de ces cas expose l’acquéreur à la perte de l’indemnité d’immobilisation, au jeu de la clause pénale ou à une action en exécution forcée de la vente.
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Plusieurs fondements peuvent être mobilisés selon la nature du défaut. La garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du Code civil) permet d’obtenir la résolution de la vente ou une réduction du prix, et des dommages et intérêts si le vendeur connaissait le vice. L’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648) et, en tout état de cause, dans les vingt ans de la vente (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809). La clause d’exclusion de garantie, fréquente dans les actes entre particuliers, est écartée lorsque le vendeur est un professionnel ou lorsqu’il avait connaissance du défaut. La réticence dolosive (article 1137 du Code civil) sanctionne la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante, par exemple un sinistre passé ou une construction réalisée sans autorisation d’urbanisme. Le défaut de délivrance conforme (article 1604) et l’erreur de superficie Carrez de plus de 5 % (article 46 de la loi du 10 juillet 1965, action dans l’année de l’acte) complètent ces recours. La responsabilité du diagnostiqueur ou du notaire peut également être recherchée.
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Tout commence par un échange.
Un projet à concrétiser, un permis à sécuriser, un recours à anticiper, une réforme à comprendre. Quelle que soit votre situation, prendre le temps d'un premier échange permet souvent de gagner en clarté et d'identifier la meilleure stratégie. Ce premier rendez-vous, en visio ou au cabinet, est conçu comme un moment d'écoute et d'orientation, avant tout engagement.